Bursatilizaciones H ipotecarias: ¿Una Bomba de Tiempo?

Definiciones

Según la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) una “bursatilización” es “un proceso estructurado en el cual activos similares se agrupan en un fideicomiso emisor, quien, a su vez, emite títulos de deuda entre el gran público inversionista, en un mercado de valores organizado. Los activos agrupados generan flujos de efectivo que se utilizan para pagar los costos inherentes al mantenimiento de la bursatilización y el pago de rendimiento a los inversionistas”.

En este sentido, una bursatilización tiene 3 elementos clave: 1) La parte que vende el colateral (originador); 2) Un vehículo para llevar a cabo la bursatilización (generalmente es un fideicomiso); 3) La parte que le da servicio o mantenimiento a la bursatilización (administrador de los activos).

El originador vende a un fideicomiso el colateral (un activo) y derechos asociados El fideicomiso los empaqueta en títulos de deuda, que se venden al público inversionista El dinero resultante de la venta al público se deposita en el fideicomiso, y el fideicomiso paga al originador (ver Gráfica 1).

En esta estructura, el originador logra vender los activos al público inversionista, y el público inversionista tiene un vehículo sencillo para invertir en activos inaccesibles de otra forma. Activos pueden incluir: hipotecas, flujos de peajes de carreteras, cuentas por cobrar, créditos de automóviles, préstamos estudiantiles, etc.

Mercado en México

El mercado actual de Bonos respaldados por hipotecas (BORHIS) está dominado por 3 grandes emisores: Fovissste (59% del mercado, vía TFOVIS), Infonavit (17%, vía CEDEVIS y CDVITOT) y BORHIS privados (24%). Sin embargo, el mercado en México aún es muy pequeño. A finales de julio 2020, el mercado tenía un valor total de $118 mil millones de pesos en circulación (ver Gráfica 2).

Estructura

Un BORHI se estructura en capas con distintos niveles de subordinación (ver Gráfica 3). De manera general, existen 2 tranches en una bursatilización; preferente y subordinado. Ambos tranches se alimentan del flujo del mismo conjunto de hipotecas, pero el tranche preferente tiene preferencia al subordinado en la prelación de pagos. El tranche subordinado se conoce como sobreaforo, es decir, el excedente de colateral que tiene la estructura respecto al tranche preferente, medido como el valor en exceso del colateral sobre la deuda emitida.

Si en el conjunto de hipotecas llegase a haber cartera vencida o incumplimiento de pagos, el tranche subordinado es el primero en absorber pérdidas. El tranche preferente tiene de colchón todo el tranche subordinado y solo empieza a perder cuando el porcentaje de hipotecas que respalda el tranche subordinado se agota. Como el tranche subordinado es más riesgoso que el tranche preferente, paga más interés y tiene una calificación menor al tranche preferente.

¿Por qué algunas bursatilizaciones podrían ser una bomba de tiempo?

Un gran problema de los BORHIS privados durante la crisis de 2008-2009 fue que el sobreaforo era muy pequeño (4-5% del tranche preferente), y la cartera vencida lo superó por mucho, haciendo que el tranche preferente presentara pérdidas importantes. Sin embargo, los TFOVIS, CEDEVIS y CDVITOT tenían sobreaforos más altos (arriba del 25%), por lo que la cartera vencida no tuvo afectación sobre el tranche preferente. Dado eso, a partir de esa crisis las estructuras empezaron a sobreaforarse aún más, y hasta la fecha no han presentado problemas.

Entonces, ¿Por qué esta crisis podría generar problemas, si el sobreaforo en esta ocasión sigue siendo alto? La respuesta es que algunas estructuras no se sobreaforaron tan rápido, y la cartera vencida ha ido creciendo desde su originación, particularmente en el universo de los CDVITOT.

Asimismo, esta crisis tenderá a aumentar la morosidad y a convertir parte de la morosidad actual y futura en cartera vencida. Dado esto, en ¿dónde estamos parados?

Cada estructura tiene sus particularidades, incluyendo su propio colateral, por lo que hay que revisar cada una de ellas.

En la Gráfica 4 se observa cada una de las emisiones vigentes en el mercado, y dos variables: eje de las X vemos el sobreaforo usando solo la cartera vencida (morosidad arriba de 180 días), y eje de las Y vemos el sobreaforo en un escenario estresado, es decir, que toda la morosidad se convierta en cartera vencida.

En la mayoría de las emisiones, hay una afectación menor entre el sobreaforo actual y el sobreaforo estresado, sin embargo, hay un subconjunto de estructuras que no es tan resistente a un deterioro considerable en la cartera vencida: los CDVITOT.

Por la forma en la que fueron estructurados, los CDVITOT no se sobreaforan de la misma forma que el resto de las estructuras, y esto, ante un evento de la naturaleza que estamos viviendo, podría traer problemas en el corto plazo.

Ahora bien, un deterioro considerable en estructuras de este tipo es baja, sin embargo, estamos ante una crisis muy particular cuyos resultados aún desconocemos en su mayoría. Por otro lado, lo que busca el inversionista en estos momentos es seguridad, por lo que estructuras relativamente más débiles que el resto (como los CDVITOT) no contribuyen a incrementar esa certeza. Sin embargo, habrá inversionistas menos adversos al riesgo a los que este tipo de activos les haga sentido, siempre y cuando la tasa sea atractiva. La pregunta es: ¿actualmente es atractiva la tasa que pagan? En la Gráfica 5 se muestran las sobretasas que pagan cada emisión, así como su duración (se eliminaron algunas emisiones que creo están mal valuadas, con sobretasas negativas). En rojo, las 7 emisiones de CDVITOT.

En la mayoría de los casos, los CDVITOT traen una sobretasa por debajo del promedio, es decir, el mercado está asumiendo un nivel de riesgo menor al promedio, lo cual, si se mide por nivel de sobreaforo, ya se demostró que esto es falso.